[全米不動産協会刊行物要約]
FIRPTA [外国人不動産投資税法] 源泉税率１５％に
イヴァン・リディヤード
２０１７年１月１４日
最近成立したPATH [アメリカ納税者を増税から保護する法案] には、FIRPTA [外国人不動産投資税法] に関するものが２つ含まれ、外国人によるアメリカ商業物件への投資が、少なく見積もっても、年間２００〜３００億ドル増加することが期待されます。しかしこれら２つの条項を賄う方策として、議会は、税制改革の一括法案の一部にFIRPTA による源泉徴収税率を１０％から １５％に引上げることにしました。外国人による住宅の購入は、購入価格が１００万ドルを超えない限り、引き上げ後の源泉徴収率に影響されません。
FIRPTA [外国人不動産投資税法] とは？
FIRPTA とは、1980年外国人不動産投資税法です。この法律は、外国人投資家がアメリカ不動産を買い、売却で利益をあげながらアメリカに納税しないという懸念から制定されたものです。この問題に対処するため、FIRPTA に基づき、例外的な条件を満たさない場合、外国人売主が所有する不動産を購入する買主にたいし、購入価格の１０％を源泉徴収し、物件引き渡しの時点でIRS [国税庁] に納入させるという一般的な義務を負わせることにしたのです。普通の場合、不動産取引代行業者 [エスクロウ] が源泉徴収を行い、IRS に納入しますが、責任は買主にあります。場合により買主エイジェントが責任を問われることもありえます（最終項参照）。FIRPTA の法律では、買主自身の使用を目的とする住居販売の場合は、価格が３０万ドルを超えない限り、源泉の必要はありません。
新しい法律により源泉徴収義務はどう変わるか？
この条項により、買主自身の使用を目的とする住居販売で、購入価格が１００万ドル以下の場合を除き、源泉徴収率は１０％から１５％に引上げられました。個人住居に対する以前の除外例（購入価格が３０万ドルを超えない場合、源泉徴収は不要）は該当しないが、購入価格が１００万ドルを超えない場合は、源泉徴収率は１０％のままです。価格が１００万ドルを超える場合、１５％の新しい率が適用されます。
ガイドラインとして要約します：
- 手取り金額（通常は売値）が３０万ドルまたはそれ以下で、かつ物件が買主の住居使用の場合、源泉徴収も納入もない。
- 手取り金額が３０万ドルを超えるが、１００万ドル以下であり、かつ買主が住居として使用する場合、源泉徴収率は手取り金額の１０％である。
- 手取り金額が１００万ドルを超える場合、買主の使用目的に関係なく、源泉徴収率は、総額に対し１５％である。
新しい源泉徴収率はいつから実施されるのか？
PATH 法案は、施行の日から６０日後にこの変更を実施します。オバマ大統領は２０１５年１２月１８日に法案に署名しました。この日から６０日目は、２０１６年２月１７日となります。つまり、新料率は２０１６年２月１７日から適用されます。
PATH法案の中で、FIRPTAの修正により、有利となったものは何か？
新法案によりFIRPTA法に２つの修正が生じますが、ともに法案の初期の目的を阻害することなく、外国人投資家にとってアメリカ商業物件が魅力あるものになることが期待されます。
最初に、この法律により、上場されているアメリカの不動産投資信託（REIT) への外国人持分上限が、従来の５％から１０％へと倍になりました。
第二に、新法案は、外国の年金ファンドの一部に対し、FIRPTAの適用を受けないで、アメリカの不動産投資信託 (REIT) に投資を認めるようになりました。
NAR [アメリカ不動産協会] はこの修正を支持しているか？
NAR は、PATH法案の修正に賛同してきた幅広い商業不動産グループ連合に属していました。
不動産エイジェントまたはブローカーとして、FIRPTA 源泉徴収の責任があるか？
十分にありえます。FIRPTA源泉徴収の対象となる不動産の買主または売主を代表する時、状況次第で、買主が源泉徴収しなければならない税金の責任を問われる場合があります。
- 買主が売主から、売主は外国人ではないという証明書を受取り、そのために源泉徴収しなかったとします。しかしあなたは売主または買主のエイジェントとして、売主の証明書が偽りであることを知っていた場合、そのことを買主に知らせなければなりません。それを知らせなかった場合、あなたはエイジェントとして、源泉徴収すべきであったにもかかわらず、しなかった税金に対し、責任を負わされます。
- しかしこの場合、エイジェントとしての潜在的賠償責任は、この取引でエイジェントが得るコミッションの金額に限定されます。
- さらに、あなたが「源泉徴収エイジェント」である場合、源泉徴収すべきであったFIRPTA の全額に、利息とペナルティを加えた総額に対し、あなたは個人的に責任を問われる可能性があります。
- 「源泉徴収エイジェント」とは、源泉徴収の対象となる収入の管理、受領、保管、処分または支払いを行う人です。一般的には、源泉徴収の対象となる金額を外国人に支払う人がそれに該当します。
原典：全米不動産協会
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