外国人バイヤーのための不動産ルール
地球規模で考え、生活し、投資しよう
世界各地に生活し、不動産の値上がりと利回りを求める人にとって、国際規模で投資する機会は極めて魅力あるものです。国際規模の投資家にとり、普通、二つの理由でハワイは魅力あるものです：それは生活のクオリティと投資の利回りです。
生活のクオリティ
アメリカに住むという恩恵を受けつつパラダイスで生活し、働き、しかも利益になるようなところは、世界にもあまりありません。ハワイはそのような場所の一つです。一年に3,041時間の日照時間があり、平均気温は70度から 85度 [摂氏21度から 29度] です。空気と水の質がよく、さまざまな有機食品や農場で飼育された肉類や乳製品が手に入ります。教育もアメリカにいる魅力の一つで、さまざまな公私立の学校があり、ハワイは教育の場としての魅力もあります。気にいった学校の近くに住宅を買い、寄宿舎のコストを節約しようとする投資家もいるでしょう。
健康上の介護や医療サービスが理由でハワイに住居を考える人もいます。ハワイの住人は、アメリカ国民のなかでも、一番長寿です。健康ケアシステムの普及という点でも、ハワイは州としてトップランクに入ります。
投資利回り
ハワイでは、需要の割に物件の供給が限定されているため、平均値上がり率は国の平均よりも高いです。オアフの住宅不動産の年平均値上がり率は5~6% です。これは過去40年にわたる数値です。しかし物件価格に比較し、レント率はアメリカの他の場所と比べ、わずかながら低いのですが、このため投資家にとってレント収入が少ない訳です。普通、投資利回りは4 ~ 6% なら良い方です。
税金上の考察
税法は国よってまちまちでしょうが、不動産投資家として、いつの時点で税金を払うかを知っておくことは大切です。税金の支払いは二回必要ですが、売却時にゲインに対し支払うのと、レント収入に対し支払う税金です。そのために、社会保障番号(SSN) をお持ちでない方は、個人納税番号(ITIN) または雇用者納税番号(EIN) を取得しておくことが大切です。外国の個人投資家がアメリカ不動産の売買をする場合、ITIN を取得すれば良いでしょう。ハワイ州に登録している外国企業は、ビジネスの取引にEIN を使用できます。仕事ができる永住権を保有する外国人は、不動産にSSNを使うことができます。
物件の売却
すでに触れましたように、物件を売却してゲインが出た場合、キャピタルゲイン・タックスがかかります。物件の保有期間が１年以内の場合にかかる短期キャピタルゲイン・タックスの率は、長期キャピタルゲイン・タックスの率よりも大きいのが普通です。キャピタルゲイン・タックスは、連邦及び州の両方にかかることを承知しておいてください。具体的な問題は税の専門家に相談して決めるのが一番です。
レンタル収入
レンタル収入があれば、連邦及び州レベルの所得税が発生するかもしれません。さらに、GET [一般消費税] やTAT [ホテル税] の対象となります。GETは、ハワイでのビジネスで発生した総収入に対しかかるもので、買主ではなく、ビジネス・オーナーが支払います。 TATは、ハワイへの訪問客が連続して180日以内滞在する場合だけに、適用されます。ホテル、モーテル、コンドミニアム、アパートに宿泊する客や短期間テナントにたいし、この税金がかかります。ハワイに永住するのでなく、180日以内の期間だけリースするテナントの家主は、テナントからこの税を徴収し、州の税務当局におさめる義務を負っています。
別組織の設立
アメリカ不動産の外国人バイヤーとして、外国の会社またはアメリカの会社を経由して物件を購入すると、匿名、法的保護および税金の違いを合わせたメリットがある場合があります。しかし、いずれも複雑な問題が絡むので、公認会計士や弁護士と相談されるのが良いでしょう。違いを要約いたします：
個人による直接保有
– キャピタルゲイン・タックス率が有利
– アメリカ贈与税および遺産税の支払い義務
– 物件売却時にFIRPTA 源泉税の適用
外国法人
– 株主の賠償損害責任が有限
– アメリカ贈与税および遺産税の回避
– 支店利益税および通常所得税の支払い義務
– 物件売却時にFIRPTA 源泉税の適用
アメリカ法人
– 株主の賠償損害責任が有限
– アメリカ贈与税および通常所得税の支払い義務
– 物件売却時にFIRPTA 源泉税の適用回避の可能性
外国投資家の資金調達
ハワイ不動産に投資する外国人は、アメリカの住人と多くの点で同じ条件で資金調達が得られます。職業、収入、手持現金、信用照会の確認があります。これ以外に、地元の銀行に口座を開設し、ローンを申請するとき、身元確認のためにパスポートないしアメリカビザを見せる必要があるでしょう。リスクが大きいと銀行が判断すれば、大きい頭金を要求され、利息も高くなる可能性があります。
購入時に必要な現金については、物件を購入するオファーを入れるとき、手元現金の証明を提出するのが一般的です。そのため、契約が成立したあと一定の日数以内に、アメリカの銀行に現金残高があることを証明する必要があるでしょう。アメリカの銀行に資金を入金する際に必要な、為替レートや送金に要する時間をあらかじめ準備することは、購入契約が締結されたあとの大切な手順です。
外国人投資チーム
不動産の購入自体は単純な手続きですが、国際的な投資に伴う異なる局面において、あなたの手助けをする専門チームが必要です。正しい不動産エイジェントを持つことが極めて重要です。エイジェントはマーケットや不動産売買の手順に詳しいばかりでなく、税金とか法的なことについて、あなたに助言する、ほかの専門家を紹介できなければなりません。公認会計士(CPA) は、不動産を所有することによる税金上の利点を最大限に利用できる、一番良い所有形態を考えてくれるでしょうし、支払うべき税金を教えてくれるでしょう。外国人による不動産保有に通暁している弁護士は、不動産のタイトル[権原] の取得の仕方を助言し、あなたの法的権益を保護してくれるでしょう。
ビザのことや、家族が不動産保有の伴う特権を得る方法をよく知っている移民専門の弁護士と知り合うことも必要かもしれません。投資家と同じ言葉を話すローンオフィサーやエスクロウオフィサーなら、金融のことやタイトル[権原] に関する専門用語を、やさしい言葉で説明できるでしょう。最後に、通訳を使うことによって、手痛い誤解を避けることができます。このような専門家をあなたのチームに加えることで、ハワイ不動産の購入がより楽しい経験となるでしょう。
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